Расследования

21.07.2023

В распоряжение нашей исследовательской команды попал еще один инсайдерский документ, касающийся горнолыжного курорта «Лагонаки», продвигаемого структурами, аффилированными с бывшим губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым. Это – эскизный проект туристической деревни, выполненный питерским архитектурным бюро «Студия 44». Эти наработки, довольно разительно отличающиеся от ранее опубликованного мастер-плана курорта, похоже, и лягут в основу проектной документации, которую подадут на госэкспертизу. Так что уже сейчас можно лицезреть, каким уже практически точно будет курорт «Лагонаки» - точнее, каким его хотят видеть инициаторы проекта.

Мы уточнили данные о том, сколько леса придется вырубить под дороги, парковки и гостиничный городок, оперировать которым, как выяснилось, будут крупные международные сети: по этому поводу к ним появляется очень много вопросов.

Проект в «Студию»

Попавший в наше распоряжение документ – это итоговая презентация для заказчика, подготовленная архитектурным бюро «Студия 44» , довольно известной проектной организацией из Санкт-Петербурга.

«Студия 44» хотя никогда не занималась проектированием горнолыжных курортов, у нее довольно обширное портфолио из, скажем так, деликатных проектов. Например, по заказу фонда «Таланты и успех», связанного с виолончелистом Сергеем Ролдугиным, бюро проектировало различные объекты для детского образовательного комплекса «Сириус».

Образовательный центр «Сириус» в Адлерском районе Сочи

озаглавлена презентация) курорта «Лагонаки» выступило ООО «Лагонаки».

Эта фирма не фигурировала в нашем расследовании запутанной структуры юридических лиц, через которые НАО «Красная Поляна» собирается инвестировать в свой адыгейский проект. ООО «Лагонаки» была зарегистрирована лишь в мае 2022 года и до недавних пор никак не фигурировала.

Учредители фирмы - ООО «Резорт Инвестмент» (75 % доли) и АО «Корпорация Тузим.рф» (25 % доли). Возглавляет «Лагонаки» Инвер Калашаов – бывший руководитель Комитета по туризму и курортам Адыгеи и близкий друг президента республики Мурата Кумпилова (после ухода с госслужбы и назначения на нынешнюю должность работал директором обособленного подразделения НАО «Красная Поляна» в Адыгее).

Насколько мы понимаем, ООО «Лагонаки» – этакий микроскопический аналог сочинского «Олимпстроя», структуры, через которую прокачивали государственные деньги и которая выступала формальным заказчиком строительства олимпийских объектов без претензий на собственность всего построенного.

Удобство такой «прокладки» в том (ведь, казалось бы, зачем усложнять операционное управление проектом, создавать лишние структуры, нанимать дополнительных людей, платить зарплаты?), что ее можно ликвидировать на любом этапе – и концы в воду. Воровство, завышение сметы, различные нарушения при строительстве – все это всегда можно списать на «Рога и копыта» и зиц-председателя Фунта, в то время как истинные заказчики останутся, вроде как, не при делах и не понесут ни имиджевых потерь, ни юридической ответственности.

Что же в итоге было сделано питерскими архитекторами по заказу фирмы «Лагонаки»?

Видим довольно подробную (по крайне мере, на наш дилетантский взгляд) архитектурно-планировочную концепцию с детальными планами общей застройки и отдельных объектов.

Как можно понять из преамбулы презентации, клиент поставил задачу сохранить общую «архитектурную концепцию» (речь, очевидно, идет о мастер-плане курорта), но при этом актуализировать проект на основе уточненных данных.

«Студия 44», как сказано в документе, «существенно откорректировала объемно-пространственные решения», поскольку обновила топографическую съемку и обнаружила «значительные расхождения» в сравнении с предыдущими наработками.

«Был полностью изменен транспортный каркас, появилась дублирующая дорога, изменены уклоны транспортных внутриплощадочных проездов посадка зданий также претерпела значительные изменения», - говорится в презентации.

Общий план деревни из презентации «Студии 44»

Самое главное изменение – почти троекратное уменьшение общей площади застройки туристической деревни. Если согласно мастер-плану предполагалось, что под гостиницы, сервисные и технические объекты пойдет территория общей площадью 96,8 тыс. кв. метров лесных земель, то по обновленному плану предполагается застройка «всего» 39 тыс. кв. метров (на плоскости).

В презентации говорится, что уменьшение площади застройки произошло в первую очередь за счет изменения размеров гостиничных корпусов, что позволило «более эффективно использовать особенности существующего рельефа, создать архитектуру, которая входит в диалог с окружающей средой, а не ровняет под себя природу».

Видно, в частности, что на обновленном плане отсутствуют комплексы апартаментов (ранее планировалось несколько зданий с индивидуальной арендной жилплощадью) – видны только три «брендовых» гостиничных здания и еще несколько корпусов «гостинцы без звезд».

Но при этом интересно, что площадь зданий самих гостиниц становится больше, а номерной фонд при этом увеличивается до 690 комнат (в мастер-плане предполагалось, что будет 650 номеров) – благодаря этому увеличена и общая «туристо-емкость» курорта – с 1,3 тыс. до 1,7 тыс. единовременно проживающих человек.

Сравнительная таблица первоначальных и текущих планов

Мотив «сохранения красоты окружающей дикой природы» звучит и при описании обновленного плана общественных пространств.

«Полученное во время посещения участка проектирование, направило вектор усилий проектировщиков на бережное отношение к особенностям участка. Все здания верхнего кластера активно взаимодействуют с природой и рельефом, взаимопроникая друг в друга. Гости курорта способны почувствовать себя в горном непроходимом лесу, при этом находясь в комфортном номере отеля», - хвалятся авторы презентации.

Чтобы обеспечить красивые виды, в частности, зону катания, на стороне, обращенной на горнолыжный склон, предлагается «сформировать видовые террасы и бельведеры». А на той части деревни, что обращена к заповедным землям, предлагается обустроить «буферную рекреационную зону с отдельными площадками для отдыха и групповых занятий на открытом воздухе».

Протяженность пешеходного пути, по расчетам авторов проекта, составит 500 метров, и прогулка из одного конца деревни в другой займет 15 минут.

Для жизнеобеспечения всего этого хозяйства потребуются солидные ресурсы. Например, потребности только питьевого водоснабжения составляют больше 1,8 тыс. кубометров вводы в сутки, а еще 165 кубометров в летнее время понадобится на полив декоративных растений, не считая того, что потребуется держать воду еще в пожарном резервуаре.

Сопоставимый объем - 1,8 тыс. кубометров в сутки – составят и хозбытовые стоки, для которых понадобятся локальные очистные сооружения с отводом условно очищенных вод в реку Курджипс.

Еще понадобятся внушительные объемы природного газа для отопления, нагрева воды и обеспечения работы фабрики-кухни - не менее 2,9 тыс. кубических метров газа в час. В Адыгее немногие населенные пункты могут себе позволить сжигать столько газа, сколько предполагается потреблять на «экологическом» курорте.

«Риски жалоб от общественности и экологов»

Как видно, в «Студии 44» отлично справились с задачей уместить примерно тот же состав объектов, но с большей человеко-вместимостью на меньшей площади, но все эти похвальбы про «бережное отношение к природе и рельефу» - это, мягко говоря, преувеличение.

Чтобы это понять, достаточно внимательно присмотреться к схемам и еще внимательнее прочитать ту часть презентации, что начинается после красочных картинок, производящих положительное впечатление на неискушенную публику.

Вот, например, анализ рельефа участка под турдеревню. Благоприятных, относительно ровных мест, удобных для строительства, немного. Но что мы видим еще? Карстовые воронки.

Самая большая из таких воронок - на месте предполагаемого автомобильного кольца, еще одна - под комплексом зданий, обозначенных как «гостиница без звезд», и третья - у юго-западного крыла гостиницы Ibis.

Юго-западный корпус гостиницы Ibis, который хотят построить на карстовой воронке

Обратим внимание на формулировку «предварительные контуры карстовых воронок» - очевидно, что никакой детальной топосъемки этих объектов на момент проектирования не было.

Что такое карстовые объекты? Это не просто образованное водой понижение рельефа. Это как айсберг: на поверхности видно только внешнее проявление, а под землей может скрываться обширная зона трещиноватости, полости или целые пещеры.

Во многих случаях заниматься строительством над такими объектами нельзя – по меньше мере, без детального геологического обследования участка.

Но вот открываем раздел презентации, посвященный дорогам на территории деревни, и… не видим там никаких указаний на особые геологические условия территории.

Приводится лишь расчет потребности в гравии для отсыпки дорожной основы - 10 тыс. кубических метров материала. Его предлагается либо заводить из карьеров Белореченского района, либо добывать на месте, из местного известняка.

Для второй опции предлагаются три варианта на выбор: дробить породу гидромолотом, газогенератором и гидромолотом или же использовать взрывчатку (аммонит). Последний способ подается как самый дешевый: 18 млн. рублей против 28-29 млн. руб. в сравнении с завозом белореченского гравия или работой местной дробилки с гидромолотом.

Любопытно, что в качестве минусов «взрывного» метода указаны «жалобы от общественности и экологов».

Впрочем, от общественности и экологов явно поступят жалобы не только на взрывные работы и разрушение рельефа. Несмотря на то, что общая площадь застройки турдеревни сокращена в сравнении с первоначальным планом, все равно подразумевается рубка пихтово-букового леса.

Для оценки площади сплошной рубки мы наложили план комплекса на актуальный космоснимок лесного массива и посчитали площади пересечения контура застройки с участками древостоя (не вся застройка ложится на лесной массив, часть ее также попадает на луга и пустоши).

Но первым делом мы проверили, насколько корректно в «Студии 44» посчитали общую площадь застройки. Если заявлено 39 тыс. квадратных метров, то это 3,9 гектара.

По нашим же расчетам вышло, что общая площадь застройки (со всеми зданиями, сооружениями и дорогами) составляет 8,7 га – в два раза больше, чем подсчитало уважаемое архитектурное бюро. Либо же авторы проекта просто пытаются водить за нос заказчиков и общественность, надеясь, что их цифры никто не перепроверит.

Затем оценили наложение застройки на лесной массив - получили примерно 7,6 га площади сплошной рубки леса. Такая площадь соответствует 19 футбольным полям.

Надо заметить, что ущерб от сплошных рубок не будет ограничиваться только собственно деревьями. Ущерб будет нанесен травянистым растениям и грибам, среди которых на этом участке, очевидно, есть и краснокнижные виды.

Гостиничные сети бронируют места в списке безответственных брендов

Отдельно недоумение у нас вызвали планировочные концепции гостиниц известных международный сетей.

По правде говоря, мы видели упоминания Ibis, Novotel и Tribe еще когда изучали попавший в наше распоряжение мастер-план курорта «Лагонаки», но решили, что это какое-то недоразумение или устаревшая информация. Дело в том, что мастер-план готовился архитектурным бюро компания RTDA еще в 2021 году.

После февраля 2022 года свой бизнес в России свернула компания Accor (бренды Novotel и Ibis), а также IHG (LXR Hotels & Resorts, Hilton), Hyatt, Marriott и Sokos.

Понятное дело, что ушли не сами компании, а «вывески», поскольку подавляющее большинство российских отелей под иностранными брендами – это франшиза. Тем не менее, обозначенные гостиничные операторы недвусмысленно заявили, что не будут больше работать с российскими партнерами.

Как же тогда понимать то, что написано в архитектурно-планировочной концепции гостиничного комплекса курорта «Лагонаки», которая готовилась уже в 2022 году, по поводу гостиниц Novotel и Ibis?

Если это ошибка, не устаревшая информация, не выдача желаемого за действительное, то компании Accor придется дать публичные объяснения почему ее бренды мало того, что продолжают использоваться в России, несмотря на все обстоятельства с военной агрессией, но де-факто участвуют в уничтожении природного наследия и собираются зарабатывать на этом деньги.

Напомним, что, когда в конце 1990-х годов Россия номинировала объект Всемирного природного наследия «Западный Кавказ», то в его границы была включена и существовавшая на тот момент охранная зона Кавказского заповедника, включавшая в себя квартал 45 Хамышинского лесничества Гузерипльского лесхоза – в таком виде границы «Западного Кавказа» и были утверждены и с 1999 года они не пересматривались.

Квартал 45 Хамышинского лесничества (ныне - участковое лесничество) – это ровно та территория, которую в этом году вывели из состава лесного фонда и отвели под строительство гостиниц для курорта «Лагонаки».

Очевидно, что отмолчатся не получится и у Tribe. Это малоизвестная австралийская гостиничная сеть, притом в России еще на работавшая. Если эта компания начнет свой российский бизнес с экологического преступления, с участия в проекте с коррупционным душком, то это явно не пойдет на пользу ее котировкам в цивилизованном мире - там к подобным вещам публика весьма чувствительна.

Мы же, в свою очередь, продолжим изучение проекта «Лагонаки» и экологических последствий, к которым он может привести. Если вы обладаете какой-либо эксклюзивной или инсайдерской информацией об этом проекте – свяжитесь с нами. Анонимность гарантируем.