Пустили Козлова. Почему визит министра не разрешит патовую ситуацию вокруг курорта «Лагонаки»

10.06.2024

На минувшей неделе в Адыгею с рабочим визитом приезжал министр природных ресурсов России Александр Козлов – чтобы «обсудить вопросы взаимодействия региона и министерства при создании горнолыжного экокурорта «Лагонаки». Главным «вопросом взаимодействия» остается статус участков, на которых собираются построить гостиницы и основную инфраструктуру: правовой режим этих земель исключает капитальное строительство, а соседство с Кавказским заповедником налагает дополнительные ограничения. Несмотря на эти обстоятельства, в конце 2023 года адыгейские власти все-таки утвердили проект планировки земельных участков, отводимых под «экокурорт». Разбираемся с особенностями текущих проектных решений и в том, почему федеральный министр при всем желании не сможет ничем помочь с реализацией этих замыслов – если только не инициирует переписывание федеральных законов. 

Исчезнувшая станция канатной дороги

Насколько можно судить по скупым пресс-релизам, единственным значимым событием визита министра природных ресурсов РФ Александра Козлова стало совещание с главой Адыгеи Муратом Кумпиловым, в котором также участвовали директор Департамента государственной политики и регулирования в сфере развития ООПТ Ирина Маканова, директор Кавказского заповедника Сергей Шевелев и гендиректор ООО «Мантера-групп» Вадим Трукшин – он и показывал официальной публике картинки с планами строительства «экокурорта» «Лагонаки».

Так, под занавес прошлого года, без особого афиширования (что весьма необычно для курорта «Лагонаки», который адыгейские чиновники любят пиарить по любому поводу), Комитет по архитектуре и градостроительству Адыгеи вынес Приказ №162-ДПТУ от 20.11.2023г., который утвердил основную часть проекта планировки территории на земельных участках  01:04:5901001:189, 01:04:5901001:231, 01:04:5901001:310, 01:04:5901001:311, 01:04:5901001:658, 01:04:5901001:667.

Из этого перечня участки 01:04:5901001:658, 01:04:5901001:311 и 01:04:5901001:310 – это земли бывшего лесного фонда, что в прошлом году были переданы из федеральной собственности в собственность Даховского сельского поселения (всего было передано четыре участка, в добавок к обозначенным еще был передан участок 01:04:5901001:309), где, собственно, и предполагается разместить туристический городок – т.н. «Верхнюю деревню», как этот комплекс обозначается в планировочной документации.

В прошлом году мы рассказывали о результатах анализа общего мастер-плана  «экокурорта» «Лагонаки», чью горнолыжную инфраструктуру, напомним, планируется разместить в Кавказском заповеднике, на отрогах одноименного плато, а гостиницы  - на прилегающих участках. Позже, когда стала доступна архитектурно-планировочная концепция «Верхней деревни», то мы оценили и ее в контексте потенциального экологического воздействия.

В архитектуре мастер-план – важный документ, на котором строится прогнозирование развития территории и производится эффективное планирование ресурсов. Но все же это документ стратегический, а не руководящий. Конкретные условия (красные линии, плотность застройки и ее привязка к ландшафту, высотный регламент и т.п.) прорабатываются в проектах планировки территории, а также в проектах отдельных объектов.

Вот и Приказ №162-ДПТУ от 20.11.2023 г., в отличие от всех предшествующих архитектурных эскизов и концепций, это уже вполне себе официальный документ, который определяет судьбу территории уже не в абстрактно-гипотетическом, а в самом что ни на есть практическом плане.

Естественно, мы не могли обойти вниманием столь ценный источник информации и проанализировали проект по той же схеме, по которой работали с предшествующими документами. Во-первых, стояла задача посмотреть на утвержденные параметры застройки и оценить, насколько она затронет природную территорию, а во-вторых, сравнить, как изменились состав и конфигурация основных объектов турдеревни в сравнении с изначальными планами.

Обо всем этом повествует обширное приложение к приказу - 23 страницы текста, таблиц и графических материалов.

Первым делом мы идентифицировали каждый из объектов, насколько это было возможно. Надо сказать, что в самом проекте (по крайне мере, в его опубликованной версии) практически нет условных обозначений, поэтому пришлось сверяться с приведенной ниже схемой из архитектурно-планировочной концепции «Студии 44».

Получилась следующая картина.

• вертолетная площадка оказалась вынесена подальше от центрального въезда и заняла место, где предполагалось разместить открытую парковку;

• появилась тупиковая дорога непонятного назначения из зоны инженерных сооружений в северо-западном направлении (в направлении существующей гостиницы «Азиш-Тау»);

• добавилось еще одно общежитие (корпус) для обслуживающего персонала (при этом два из четырех корпусов для персонала расположились на месте «уехавшей» вертолетной площадки);

• исчезла (не перенесена, а именно удалена из плана) станция канатной дороги, которая должна была служить отправной точкой для транспортировки лыжников на территорию Кавказского заповедника – на склоны горы Абадзеш.

Последнее обстоятельство заслуживает особого внимания: если перетасовки тех или иных объектов с места на место можно объяснить пространственной оптимизацией, то исчезновение станции канатки свидетельствует о куда более существенных метаморфозах. Похоже, что инвестор не рассчитывает на быстрое решение вопроса с развертыванием работ на территории Кавказского заповедника и запуском на Абадзеше лыжных трасс, а если так, то вкладываться на текущем этапе в строительство станции и правда неразумно.

В предыдущих планах станция канатной дороги имелась

Очевидно, логика в следующем: начать строительство гостиничной инфраструктуры, которую в крайнем случае можно будет использовать независимо от горнолыжной составляющей проекта (стройку в заповеднике всегда можно отложить до лучших времен – это не мешает принимать туристов, например, в летнее время).

Видимо, принцип «не взлетим, так поплаваем» сказался и на общих параметрах застройки – они существенно увеличились. Повторив тот же самый прием, что и в анализах мастер-планов: наложив план застройки на спутниковый снимок лесного массива и подсчитав площади  пересечения контура застройки с участками древостоя (напомним, что не вся застройка ложится на лесной массив, часть ее также попадает на луга и пустоши), мы получили следующие цифры:

• общая площадь застройки - чуть более 13 гектаров;

• площадь наложения застройки на сомкнутый древостой - 10,1 гектара.

Для сравнения: по итогам анализа архитектурно-планировочной концепции мы получили 8,7 и 7,7 га соответственно. Получается, что финальный план предполагает примерно 40-процентное увеличение общей площади застройки и 30-процентное увеличение площади лесного массива, который попадет под сплошную рубку.

За счет чего выросла общая квадратура застройки? Чтобы найти ответ на этот вопрос, мы сравнили параметры отдельных составляющих туристического комплекса в изначальном мастер-плане, планировочной концепции «Верхней деревни» и в утвержденном проекте планировки

*красным выделены поля с расчетными показателями

К примеру, площадь гостиниц (с учетом этажности) увеличилась в два раза в сравнении с первоначальными планами: площадь самой большой из 4-звездных гостиниц практически утроилась, площадь двух других (4* и 3*) – без малого удвоилась (правда, площадь гостиничного комплекса «без звезд» даже уменьшилась, хотя и едва заметно). Непонятно, впрочем, кто вообще будет строить и эксплуатировать гостиничные комплексы, учитывая, что изначально предполагаемый инвестор – российская «дочка» французской Accor Group (бренды Novotel, Ibis и др.) теперь утверждает, что не собирается участвовать в адыгейском проекте.

Самый наглядный показатель в таблице – плотность застройки «Верхней деревни» (квадратные метры на гектар). В проекте планировки указано, что она составит 2877 м²/га. Вычислив аналогичные показатели для предыдущих проектировочных решений, мы установили, что по изначальному мастер-плану курорта, плотность застройки составляет практически вдвое меньшую сумму, а по архитектурно-планировочной концепции «Студии 44» вышла сумма, меньшая в 4,7 раза.

Вот такая эволюция «экокурорта» из концепций в нормативный документ. Как тут не вспомнить высказывание главы Адыгеи о том, при реализации проекта во главу угла будут поставлены «минимизация ущерба территории и сохранение естественного рельефа». Минимизация, как говорится, налицо.

Лес получили, а про статус забыли

Впрочем, главная проблема со строительством «Верхней деревни» заключается вовсе не в параметрах застройки и даже не в перспективах рубок леса в тех или иных масштабах, а в том, что статус земельных участков 01:04:5901001:658, 01:04:5901001:309, 01:04:5901001:310, 01:04:5901001:311 вообще не предполагает капитального строительства как такового. И об этом Мурат Кумпилов и Вадим Трукшин точно умолчали во время встречи с министром.

Суть вот в чем. Участки, которые в прошлом году были переданы в собственность Даховского поселения – это, как уже упоминалось, бывшие земли лесного фонда, а именно, квартал 45 Хамышинского участкового лесничества (выделы 4-10, 25-28,32-38,43, части выделов 2-3,7,11-12,14,16-17,21-24,35-36,44,80). Открываем Лесохозяйственный регламент Гузерипльского лесничества (кстати, этот документ был утвержден совсем недавно - буквально в феврале 2023 года, а вовсе не при царе Горохе), находим сведения о нужном лесном квартале и видим, что искомый 45-й квартал был отнесен к защитным лесам, расположенным в водоохранных зонах.

Передача лесных земель из федеральной в муниципальную собственность не отменила ни сам факт физического наличия покрытой лесом площади, ни правовой статус территории – это напрямую следует из статьи 122 Лесного кодекса РФ, гласящей, что на землях населенных пунктов могут располагаться защитные леса, а в них (это уже прописано в статье 111 Лесного кодекса РФ) запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями. Более того, для защитных лесов, выполняющих водоохранные функции, в лесном законодательстве прямо прописан запрет на возведение и эксплуатацию объектов капитального строительства, за исключением велосипедных, пешеходных и беговых дорожек, лыжных и роллерных трасс, а также линейных объектов и гидротехнических сооружений. Аналогично в защитных лесах на землях населенных пунктов запрещается и проведение сплошных рубок.

Как все это соотносится с текущими реалиями и планами по возведению гостиниц и прочих объектов «Верхней деревни»? Никак. Максимум, что, не нарушая закона, можно соорудить из запланированного - тропиночную сеть для прогулок. Все остальное, что сопряженно со сплошными рубками леса и возведением капитальных строений, будет чревато уголовными делами как для исполнителей таких работ, так и для заказчиков.

Кстати, перспектива первого подобного дела уже, судя по всему, не за Кавказскими горами. Отдел МВД России по Майкопскому району ведет в настоящее время проверку по факту рубки лесных насаждений в полосе отвода дороги Даховская - КПП «Лагонаки», где дорожники спилили несколько десятков деревьев на скалах (очевидно, планируется натянуть сеть для защиты от камнепада) – примерно под тем местом, где предусматривается построить торговый комплекс.

Работы в полосе отвода автодороги в районе КПП «Лагонаки» (фото: Сергей Строгонов)

Порубочных билетов у дорожников, по нашим сведениям, не было. Да и непонятно, кто вообще должен был выдать им такие документы. По закону муниципалитет был обязан создать лесничество для управления полученными из федеральной собственности лесами. Лесничество и должно заниматься охраной леса, выписывать разрешения на рубки и контролировать эту деятельность. Но никакого лесничества даховские чиновники так и не создали (прошел уже год!). 

Выходит, что получить в собственность бывшие федеральные лесные земли муниципалитет получил, но про свои обязанности по управлению этой территорией и ее охране почему-то забыл.

Министр и зона

Есть еще одно серьезное обстоятельство, торчащее занозой в проекте курорта «Лагонаки». Как мы полагаем, обсуждение этого вопроса и явилось главным поводом для визита в Адыгею министра Козлова и его подчиненной, г-жи Макановой, которая отвечает за госполитику в сфере ООПТ.

Дело в том, что в 2018 году правительство РФ подготовило проект Приказа Министерства природных ресурсов и экологии РФ «Об охранной зоне Кавказского государственного природного биосферного заповедника», по которому на территории трех субъектов РФ: Краснодарский край, Республика Адыгея и Карачаево-Черкесская Республика должна была быть организована буферная зона ориентировочной шириной 1 километр по периметру границ заповедника.

Установление единой охранной зоны Кавказского заповедника было призвано упорядочить ситуацию, когда в различные годы, начиная с советских времен, решениями разных органов власти участки охранной зоны создавались то там, то сям. Так, на территории Краснодарского края охранная зона заповедника была организована Решением Краснодарского крайисполкома №288 от 11.05.1981 г. (документ считается действующим по сей день), на территории Адыгеи с 1996 года по 1998 год действовало Постановление №322 от 26.08.1996 года «Об организации охранной (буферной) зоны Кавказского государственного природного биосферного заповедника на территории Республики Адыгея» (в настоящее время не действует), а на территории Карачаево-Черкесии охранной зоны Кавказского заповедника вообще никогда не устанавливалось.

Вот как выглядят границы охранной зоны по проекту постановления Минприроды РФ 2018 года.

Как видно, заповедник надежно прикрыт с севера, запада и с востока, а с юга зону устанавливать не предполагается, поскольку на этом участке с заповедником граничит Сочинский национальный парк, имеющий собственный охранный режим.

А теперь внимательно приглядимся к району плато Лагонаки. Конечно же, сразу видим, что участок под «верхней древней» целиком и с большим захватом попадает в проектируемую зону – а это прямо противоречит планам построить здесь капитальные сооружения, трансформировать ландшафт и вырубить лес на целом ряде участков.

Но почему же охранная зона до сих пор не утверждена? Как следует из витиеватого ответа Ирины Макановой на наш запрос, процесс застопорился из-за того, что в министерстве решили прежде дождаться утверждения Положения об охранных зонах – нормативного документа, где был бы прописан порядок создания таких территорий и особенности их режима. А этот вопрос, в свою очередь встал из-за того, что Росреестр, мол, затеял сокращение видов зон с особыми условиями использования территорий, для чего потребовалась разработка отдельного закона: из-за этой многослойной бюрократической конструкции в итоге и страдает Кавказский заповедник, чьи границы на многих участках не прикрыты никаким буфером ни от лесозаготовителей, ни от разного рода девелоперских проектов, подобных курорту «Лагонаки».

Впрочем, г-жа Маканова обещает обойти эту проблему с помощью другого нормативного акта - Правил создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, для чего, как следует из ее ответа, дирекции Кавказского заповедника «поручено представить актуализированный пакет документов для установления охранной зоны» (возникает, однако, закономерный вопрос: почему этот механизм не был задействован раньше?).

Мы не знаем, о чем в итоге договорились на совещании Козлов и Кумпилов. Приводимые местными СМИ высказывания министра носят максимально общий характер, никакой конкретики не приводится. Но то, что проблематика охранной зоны не просто обсуждалась, а была одной из ключевых тем встречи - в этом у нас нет никаких сомнений.   

Перспективы и прокуроры

Инициаторы курортного проекта планируют начать стройку уже в начале 2025 года — это следует из утекших в паблики фрагментов презентации, которую показывали на совещании московским гостям.

Основные показатели курорта и график строительства (источник:  https://t.me/muratkumpilov) 

Между тем, такой оптимизм может быть преждевременным. Прокуратура Майкопского района как раз начала проверки как по факту готовящегося нецелевого использования защитных лесов бывшего квартала 45 Хамышинского участкового лесничества, так и в связи с неисполнением местными властями обязанностей по учреждению лесничества.

Отдельная проверка ведется в отношении Генерального плана Даховского сельского поселения, в котором не учтены ни переданные в собственность поселению лесные участки (именно в качестве защитных лесов), ни перспективная охранная зона Кавказского заповедника, которая рано или поздно появится и при существующем положении дел будет противоречить территориальному планированию и Даховского поселения, и Майкопского района в целом.  

Как подчиненные Мурата Кумпилова будут решать эту проблему: одновременно осваивать деньги на курорте и при этом не становится фигурантами уголовных дел за превышение должностных полномочий и нецелевые расходы – решительно непонятно. Если стратегия в том, чтобы продолжать забалтывать общественников и журналистов дежурными фразами про «минимизацию ущерба территории» и пытаться этим перетянуть на свою сторону федерального министра - то это плохая стратегия. Александр Козлов при всем желании ничем не сможет помочь адыгейским коллегам: если только каким-то чудом не инициирует внесение изменений в федеральное законодательство (вероятность чего близка к нулю). 

Выход из ситуации видится только один: искать для размещения туристической деревни другую локацию. Если в обозримой перспективе о лыжных покатушках на склонах Абадзеша можно забыть, учитывая неразрешенные до сих пор разногласия с ЮНЕСКО, то нет большого смысла строить в этом районе гостиницы. В таких условиях перенос курортного комплекса в другое место не выглядит таким уж плохим вариантом.

Волнует судьба Лагонаки? Вы можете помочь в защите этого уникального плато и всего Кавказского заповедника от курортной застройки. Пожертвуйте любую сумму нашей организации. Средства пойдут на полевую работу: транспорт, бензин, оборудование. Мы не получаем никакого госфинансирования, нас не содержат какие-либо бизнес-структуры. Единственный наш источник - добровольные пожертвования. Сделать донат можно через сервис ЮMoney (бывший Яндекс-кошелек): перевод можно сделать как со своего электронного кошелька, так и с банковской карты.

Дмитрий Шевченко, Даниил Обирин, Александра Горбулева

аналитическая группа "Гражданской инициативы против экопреступности"